Welke belangrijke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2025 met betrekking tot de vastgoedmarkt? De NVM Juridische Dienst zet de belangrijkste wijzigingen op een rij. Woningwaardegrens vanaf 2025 € 525.000 Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2025 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 525.000,-. Voor 2024 bedraagt de woningwaardegrens € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2025 hoger dan € 525.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld. Transport van belang Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2024 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang. Zie deze link voor meer informatie. NHG stijgt naar € 450.000 in 2025 Per 1 januari 2025 wordt de NHG grens verhoogd naar € 450.000. De huidige NHG-grens in 2024 zit op € 435.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 477.000. Dit was in 2024 nog € 461.000 Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG daalt in 2025 van 0,6% naar 0,4% over het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 450.000 betekent dit dat er geen € 2.700, maar € 1.800 aan premie moet worden betaald om gebruik te maken van het NHG-vangnet. Dat is een besparing van € 900 bruto. Bindend aanbod De datum van het bindend aanbod is leidend voor de NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht ná 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod. Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari 2024 heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht. Hypotheekrenteaftrek in 2025 Het maximale aftrektarief gaat naar 37,48%. In 2024 was het toptarief nog 36,97%. Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd. Hillen-aftrek daalt naar 76,66% in 2025 De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓% per jaar. In 2025 daalt de Hillen-aftrek van 80,01% naar 76,66%. Huiseigenaren die momenteel onder deze regeling vallen, zullen elk jaar een iets hoger eigenwoningforfait betalen.
Belastingplan 2025 Onderstaande wetswijzigingen maken deel uit van het pakket Belastingplan 2025, welke nog door de Eerste Kamer moet worden aangenomen. Tarief overdrachtsbelasting blijft ongewijzigd in 2025 voor woningen Het tarief voor de overdrachtsbelasting in 2025 blijft ongewijzigd. Wel wordt er vanaf 1 januari 2026 (!) een algemeen tarief van 8% ingevoerd voor woningen. Het nieuwe tarief van 8% geldt voor alle verkrijgingen van woningen (ook voor particulieren die een woning verkrijgen waar ze niet zelf langdurig als hoofdverblijf in gaan wonen), met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% (woning als hoofdverblijf) of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling voor personen jonger dan 35 jaar, van toepassing is. Het tarief geldt ook voor de verkrijging van een tweede woning of een vakantiewoning. Let op! Het algemene tarief van 10,4% geldt daardoor alleen nog voor niet-woningen. Deze wijziging gaan pas in per 1 januari 2026. Per 1 januari 2025 leiden sleutelverklaringen bij woningen in beginsel niet meer tot de verkrijging van de economische eigendom Een sleutelverklaring kan worden gezien als de verkrijging van een economisch eigendom, wat leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Verkoper moet deze verkrijging melden bij de Belastingdienst en koper moet zelf aangifte doen van deze verkrijging. Het kabinet vindt deze situatie onwenselijk. Daarom wordt per 1 januari 2025 de verkrijging van een economisch eigendom op grond van een sleutelverklaring niet meer belast met overdrachtsbelasting, mits: 1. De sleutelovereenkomst samenhangt met de koopovereenkomst die ziet op de levering van de woning. 2. De juridische eigendom (door middel van de levering) binnen zes maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst wordt verkregen; 3. op de verkrijging van de juridische eigendom van die woning het zelfbewoningswoningtarief van 2% of de vrijstelling voor starters van toepassing is. Zie deze link vanaf pagina 15 voor meer informatie. Voorbeeld A (verkoper) en B (koper) sluiten op 5 januari 2025 een koopovereenkomst waarin wordt overeengekomen dat de levering van de woning plaatsvindt op 15 april 2025. B kan gebruikmaken van het verlaagde tarief (2%) of de startersvrijstelling. A en B sluiten op 1 april 2025 een sleutelovereenkomst, waarin B onder bepaalde voorwaarden toestemming krijgt om alvast te beginnen met de verbouwing van de woning. Als gevolg van de aard en inhoud van deze sleutelovereenkomst zou B normaal gesproken de economische eigendom van de woning verkrijgen. Echter, omdat deze verkrijging van toestemming plaatsvindt in samenhang met de koopovereenkomst en binnen zes maanden na de totstandkoming van de sleutelovereenkomst wordt gevolgd door de levering van de woning (voorwaarde 1) en B gebruik kan maken van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling (voorwaarde 2), is in dit geval geen sprake van een economische eigendomsverkrijging. A heeft geen meldingsplicht en B heeft geen aangifte- en betalingsplicht voor een verkrijging van economisch eigendom.
Startersvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom van een woning per 1 januari 2025 Deze wijziging zorgt ervoor dat natuurlijke personen die alleen de economische eigendom (al dan niet gedeeltelijk) verkrijgen van de woning die ze zelf bewonen of gaan bewonen, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling kunnen toepassen. Op grond van de huidige regelgeving wordt de verkrijging van de economische eigendom van een woning sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 uitgesloten voor de toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling. Door deze beoogde wijziging kan de verkrijging van de economische eigendom van een woning in aanmerking komen voor het verlaagde tarief of de startersvrijstelling, mits aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Verkrijgers die de woning niet langdurig als hoofdverblijf gebruiken, zoals beleggers, voldoen niet aan het hoofdverblijfcriterium, en zullen het algemene overdrachtsbelastingtarief verschuldigd blijven. Zie deze link vanaf pagina 19 voor meer informatie. VoV-vrijstelling voor aanhorigheden Op verkrijgingen (terugkopen) van woningen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VoV) kan vanaf 1 januari 2022 onder voorwaarden de zogenoemde VoV-vrijstelling worden toegepast. Door een wetswijziging vallen aanhorigheden straks ook onder de VoV-vrijstelling, hetgeen nu nog niet het geval is. Als gevolg van deze wetswijziging is de vrijstelling voortaan ook van toepassing op de tot de woning behorende aanhorigheden die tegelijk met de woning worden verkregen, zoals een schuur of een garagebox. Zie deze link vanaf pagina 21 voor meer informatie. Kavelruilvrijstelling niet meer van toepassing op woningen vanaf 1 januari 2025 De kavelruilvrijstelling is een vrijstelling in de overdrachtsbelasting. De voorwaarden om gebruik te kunnen maken van deze vrijstelling worden aangescherpt. De kavelruilvrijstelling is niet langer van toepassing op de verkrijging van woningen, de ondergrond en eventuele aanhorigheden daarbij begrepen. Door de kavelruilvrijstelling kunnen gronden en opstallen, waaronder nu dus nog woningen, in het landelijk gebied vrij van overdrachtsbelasting worden geruild. Kavelruilvrijstelling wel voor agrarische bedrijfswoningen Agrarische bedrijfswoningen vallen wel onder de kavelruilvrijstelling. Ook is de kavelruilvrijstelling niet langer van toepassing op de verkrijging van andere opstallen, en de ondergrond daarvan, tenzij die opstal ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt (de landbouweis). Aanvullend geldt dat de bedrijfsmatig agrarische exploitatie gedurende ten minste tien jaar als zodanig moet worden voortgezet (de voortzettingseis). Als niet aan de voortzettingseis wordt voldaan is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd, behalve indien niet aan de voortzettingseis wordt voldaan als gevolg van het feit dat een opstal door overheidsbeleid aan de landbouw wordt onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap. De maatregel houdt voor onbebouwde grond geen enkele beperking van de huidige regeling in. Voor onbebouwde grond geldt de landbouweis en daarmee de voortzettingseis niet. Zie deze link vanaf pagina 102 voor meer informatie. Belasting onbebouwde grond Het kabinet kijkt of er een nieuwe belasting kan worden geheven op onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met woningen. De voorwaarden zijn nog niet bekend. Deze belasting zou speculatie met grondprijzen moeten tegengaan. In het voorjaar van 2025 komt het kabinet met een wetsvoorstel.
Kortdurende verhuur constructies in de btw 2025 aangepast Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan daarom niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. De verhuur van vastgoed in sommige situaties is echter wél met btw belast (onder andere de verhuur in het kader van hotel,- pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven). De btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan dan wél in aftrek worden gebracht. Door vastgoed eerst kortstondig te verhuren met btw en later over te stappen op vrijgestelde verhuur, kan de btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten wél in aftrek worden gebracht. Om deze kunstmatige btw-aftrek een halt toe te roepen voert het kabinet in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid in op (kostbare) verbouwingsdiensten. De maatregel verplicht ondernemers de eerder toegepaste btw-aftrek vijf jaar lang (na het eerste jaar telkens voor 1/5 deel) te vergelijken met het gebruik van de dienst (voor belaste of vrijgestelde prestaties) in dat jaar. Bij wijziging van gebruik dient de initiële btw-aftrek te worden gecorrigeerd. De maatregel bevat een overgangsregeling bestaande uit een uitgestelde inwerkingtreding per 1 januari 2026, wat de vastgoedsector de gelegenheid biedt zich voor te bereiden op de maatregelen. Zie deze link vanaf pagina 108 voor meer informatie. Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling De samenloopvrijstelling wordt per 1 januari 2025 aangepast. Deze wijziging is definitief. De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Huur WWS-puntenoverzicht in 2025 Per 1 januari 2025 is verhuurder verplicht om bij elke nieuwe huurovereenkomst woonruimte een WWS-puntenoverzicht te overhandigen aan de huurder met de maximale huurprijs. Deze verplichting is opgenomen in de Wet goed verhuurderschap. Door een motie uit de Eerste Kamer bij het aannemen van de Wet betaalbare huur treedt deze verplichting pas in werking per 1 januari 2025 (en niet per 1 juli 2024). Huurtoeslag De huurtoeslag wordt versimpeld. De inkomensafhankelijke afbouw van de huurtoeslag wordt gelijkmatiger, waardoor huurtoeslagontvangers beter kunnen inschatten welk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij meer zekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen. Daarnaast krijgt een deel van de huurtoeslagontvangers een lagere marginale druk. Hun huurtoeslag neemt hierdoor minder snel af wanneer hun inkomen toeneemt. Het voorgestelde pakket aan maatregelen draagt hiermee bij aan meerdere doelen van het Hoofdlijnenakkoord: het terugdringen van armoede, vereenvoudigen van toeslagen en werken meer laten lonen. De huidige huurtoeslagontvangers gaan er in 2025 gemiddeld €141 per jaar op vooruit. Vanaf 2026 gaan huurtoeslagontvangers er gemiddeld € 316 per jaar op vooruit ten opzichte van 2024, wanneer ook de eigen bijdrage met €11,58 per maand wordt verlaagd en de lineaire afbouw wordt ingevoerd. Zie voor meer informatie deze link.
Omzetbelasting over de servicekosten doorbelasten aan huurder De huurder betaalt naast de huurprijs doorgaans servicekosten aan de verhuurder. Per 1 januari 2025 moet op grond van het Besluit onroerende zaken omzetbelasting echter van iedere servicekostenpost worden beoordeeld of dit een ‘afzonderlijke/zelfstandige prestatie’ of een ‘bijkomende prestatie’ betreft. Dit onderscheid moet worden gemaakt voor het toepasselijk btw regime. Een servicekostenpost wordt als een ‘bijkomende prestatie’ gezien als de dienst geen doel op zich vormt, maar bedoeld is om de hoofdprestatie (de verhuur) aantrekkelijker te maken. Als een servicekostenpost wordt aangemerkt als een bijkomende prestaties, volgt deze het btw-regime van de verhuur. Dan mag alleen de omzetbelasting over de servicekostenpost worden doorbelast aan de huurder als er btw-belast wordt verhuurd. Wordt er niet btw-belast verhuurd, dan mag de omzetbelasting over de servicekosten in beginsel niet worden doorbelast aan de huurder. Een servicekostenpost wordt als ‘afzonderlijke/zelfstandige prestatie’ gezien wanneer de servicekostenpost een eigen doel heeft en niet slechts ondersteunend is aan de verhuurprestatie. Denk bijvoorbeeld aan de levering van de nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit). Als huurder zijn verbruik vrij kan bepalen, is er sprake van een afzonderlijke/zelfstandige prestatie. Een individuele meter en facturatie van het werkelijke verbruik zijn hierbij belangrijke aanwijzingen. Andere diensten, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, zijn afzonderlijke/ zelfstandig prestatie als huurders afzonderlijk of gezamenlijk de dienstverlener kunnen kiezen en dit als aparte post op de huurfactuur staat. Als een servicekostenpost wordt aangemerkt als een afzonderlijke/zelfstandige prestaties dan mag de omzetbelasting over de servicekostenpost worden doorbelast aan de huurder, ongeacht of de huur wel of niet met btw is belast. Kooprecht huurders verwacht in 2025 Huurders krijgen het recht om het huis dat zij huren te kopen. Het kabinet onderzoekt nog tegen welke voorwaarden dit kooprecht moet gaan gelden. Verkoop woning hospita breekt huur verwacht in 2025 Het kabinet wil het aantrekkelijker maken voor huiseigenaren om een kamer te verhuren op grond van de hospitaregeling. Er wordt een wetsvoorstel gemaakt waarin wordt opgenomen dat het huurcontract kan worden beëindigd als de woning verkocht moet worden. Dit wetsvoorstel is in voorbereiding en nog niet gepubliceerd. Exacte regels zijn nog niet bekend. Het is de verwachting dat de wet wordt aangepast in 2025. BOR en de DSR worden eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet Rutte IV heeft ervoor gekozen om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Het kabinet Schoof zet dan ook het beleid van het vorige kabinet voort om de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar te maken en tevens minder aantrekkelijk te maken voor onbedoeld gebruik. Zie voor meer informatie deze link:
Earningsstrippingmaatregel Vennootschappen verspreiden hun activiteiten over meerdere vennootschappen om zo vaker gebruik te maken van de drempel van € 1 miljoen in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel). Dit wordt ook wel het ‘opknippen’ van vennootschappen genoemd. Vastgoedbeleggers gebruiken dan voor elk gebouw een afzonderlijke vennootschap om zo vaker gebruik te maken van de drempel (€ 1 miljoen). Vanuit de praktijk komt het signaal op dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de door de drempel geboden aftrekruimte door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen. Het kabinet acht dit niet wenselijk en stelt daarom als antifragmentatiemaatregel voor om met ingang van 1 januari 2025 de aftrekruimte van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten. Vastgoedbedrijven worden daarmee beperkt in hun mogelijkheden om rente af te trekken. Zie deze link vanaf pagina 70 voor meer informatie. Mocht u vragen hebben over dit artikel dan kunt u contact opnemen met uw fiscalist of een van onze makelaars.
Bron NVM
