NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte
Dit protocol kent vier mogelijke verkoopmethoden als biedproces:
1. ‘Inschrijving met biedtermijn’
Bij de verkoopmethode ‘Inschrijving met biedtermijn’ krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online platform/biedsysteem. De ontvangen biedingen zijn alleen voor de verkoper en de verkopend makelaar zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. In geen geval wordt er informatie gedeeld met (potentiële) bieders of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen. Noch zullen (potentiële) bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
2. ‘Gesloten inschrijving met biedtermijn’
Bij de verkoopmethode ‘Gesloten inschrijving met biedtermijn’ krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. De ontvangen biedingen zijn ook voor de verkoper en de verkopend makelaar niet zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. Pas na de sluitingsdatum worden de biedingen zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar. In geen geval wordt er informatie gedeeld met (potentiële) bieders of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen. Noch zullen (potentiële) bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
3. ‘Open veiling met biedtermijn’
Bij de verkoopmethode ‘Open veiling met biedtermijn' krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar en niet via een onlineplatform/ biedsysteem) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Alle biedingen zijn voor de verkoper, verkopende makelaar, (potentiële) bieders en indien van toepassing de aankoopmakelaar(s) zichtbaar in het online platform. De biedingen worden opgeslagen in het biedlogboek.
4. ‘Bieden zonder biedtermijn’
Bij de verkoopmethode ‘Bieden zonder biedtermijn’ onderhandelen de verkoper en de gegadigde via de verkopende makelaar met elkaar. Bij de verkoopmethode ‘Bieden zonder biedtermijn' krijgen (potentiële) bieders de mogelijkheid om via een online biedsysteem een bieding uit te brengen. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar en niet via het online biedsysteem) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online biedsysteem. De biedingen worden opgeslagen in het biedlogboek. De bieder ontvangt namens de verkoper een afwijzing, een tegenvoorstel of een acceptatie van de bieding. Een tegenvoorstel wordt opgeslagen in het biedlogboek. Op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt is er sprake van een mondelinge overeenstemming. Partijen hebben dan de intentie om deze mondelinge overeenstemming uit te werken in een schriftelijke koopovereenkomst.
Gunnen bij biedtermijn
Gunning
Ingeval sprake is van een biedtermijn met een sluitingsdatum worden na afloop de biedingen met de verkoper besproken. Waar nodig zal contact worden gezocht met de bieders om nadere uitleg te vragen over het bod. In geen geval wordt er informatie gedeeld met de bieders of hun makelaar over de van andere bieders ontvangen biedingen. Noch zullen bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod. De verkoper bepaalt of en aan wie de woning wordt gegund. De gunning wordt na afloop van de biedtermijn schriftelijk bekend gemaakt aan de gegunde partij. De overige bieders worden eveneens schriftelijk op de hoogte gesteld dat de woning aan een andere partij is gegund. Indien het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is, heeft de particuliere verkoper het recht om de gunning in te trekken. Indien deze situatie zich voordoet, zal dit schriftelijk bekend worden gemaakt aan alle bieders.
Geen gunning
Indien geen gunning plaatsvindt, worden de bieders hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld, onder vermelding van de reden van de niet-gunning. Ook bij niet-gunning wordt er geen informatie gedeeld met de bieders of hun makelaar over de ontvangen biedingen. Noch zullen bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
Biedingen na de sluitingsdatum van de biedtermijn of gunning
Indien na de gunning of de sluitingsdatum nog een bieding wordt uitgebracht en de koopovereenkomst nog niet door beide partijen ondertekend is, wordt de verkoper op de hoogte gesteld van deze nieuwe bieding. Alleen als het schriftelijkheidsvereiste dat toelaat (hieronder onder 5) kan de verkoper een nieuwe bieding in overweging nemen.
De verkoper heeft dan de onderstaande mogelijkheden:
1. Nieuwe ronde met alle bieders Alle bieders, inclusief de nieuwe, krijgen een gelijke kans om vóór een nieuw vastgestelde sluitingsdatum een nieuw bod uit te brengen. Na afloop van de sluitingsdatum worden de biedingen met de verkoper besproken. Na dit overleg bepaalt de verkoper of en aan wie de woning wordt gegund dan wel met welke partij de verkoper verder in onderhandeling treedt. Na afloop van een nieuwe ronde maakt de makelaar de uitkomst daarvan schriftelijk kenbaar aan alle bieders die hebben deelgenomen aan de nieuwe ronde.
2. Nieuwe ronde met geselecteerde bieders Alleen de eerder gegunde partij en de nieuwe bieder krijgen een gelijke kans om vóór een nieuw vastgestelde sluitingsdatum een nieuw bod uit te brengen. Na afloop van de sluitingsdatum worden de biedingen met de verkoper besproken. Na dit overleg bepaalt de verkoper of en aan wie de woning wordt gegund dan wel met welke partij hij verder in onderhandeling treedt. Na afloop van een nieuwe ronde maakt de makelaar de uitkomst daarvan schriftelijk kenbaar aan alle bieders die hebben deelgenomen aan de nieuwe ronde.
3. Onderhandelen met nieuwe bieder Als er is gegund trekt de verkoper de gunning in en treedt in onderhandeling met de nieuwe bieder of accepteert de bieding van de nieuwe bieder. Dit wordt schriftelijk bekend gemaakt aan alle bieders. Als er nog niet is gegund kan de verkoper besluiten om de woning niet te gunnen aan een van de bieders die hebben deelgenomen gedurende de biedtermijn. Dit wordt schriftelijk bekend gemaakt aan alle bieders. Vervolgens kan de verkoper in onderhandeling treden met de nieuwe bieder of het bod van de nieuwe bieder accepteren. 4. Afwijzing bod nieuwe bieder De verkoper wijst de bieding af en gaat niet in op het bod van de nieuwe bieder. Bij de verkoopmethode Bieden zonder biedtermijn (één op één onderhandelen) zijn de hierboven genoemde 2 tot en met 4 het meest passend. In alle bovenstaande gevallen geldt dat ook de nieuwe biedingen worden geregistreerd in het online platform/biedsysteem, zoals hierboven beschreven.